PERINGATAN PROPERTI !!!

Teliti Saat Akan Membeli Tanah Kavling Atau Rumah Kavling

H

AL YANG PERLU DIPERHATIKAN SEBELUM MEMBELI TANAH ATAU RUMAH
Ketika hendak membeli Tanah Kavling atau Rumah Kavling secara kredit, biasanya calon Pembeli kurang teliti bahkan sembrono karena pikiran sudah dipenuhi keinginan yang menggebu – gebu agar segera memiliki sebuah Tanah atau Rumah.

Beberapa Hal yang perlu Diperhatikan sebelum membeli Tanah Kavling atau Rumah Kavling :

1. Tanyakan Tanah tersebut sudah ber-Serfitifikat atau belum. Usahakan membeli Tanah atau Rumah yang sudah bersertifikat untuk menghindari hal – hal yang tidak diinginkan di kemudian hari, karena Tanah yang sudah dilengkapi Sertifikat Hak Milik (SHM) lebih kuat secara Hukum dan diakui keberadaan Legalitasnya.
   .
2. Pastikan pemegang hak atas tanah tersebut adalah atas nama si Penjual atau Pengelola Tanah dengan cara meminta kepada si Penjual agar menunjukkan Sertifikat ASli atau Fotokopinya. Kalau ternyata di Sertifikat tertulis atas nama orang lain Anda harus berhati – hati sebelum menyesal di kemudian hari.
   .
3. Bagaimana cara pembayarannya, kalau memang bisa secara Kredit, tanyakan apa bisa mengajukan Kredit di BANK. Ini untuk menguji apakah semua Surat – Surat Tanah atau Rumah tersebut sudah Resmi dan lengkap, jika tidak bisa mengajukan Kredit di Bank, berarti Surat – suratnya sudah bisa dipastikan tidak Resmi. Karena pihak Bank akan menyetujui proses Kredit jika Surat – surat Tanah atau Rumah tersebut benar – benar Resmi dan lengkap.
   .
4. Tanyakan Status Sertifikat Tanahnya sudah Dipecah apa masih Sertifikat Induk. Mintalah si Penjual menunjukkan Fotokopi Sertifikat masing – masing Tanah, pastikan Nomer Seri dan Letak Lokasi tiap Sertifikat Tanah tidak sama, kalau Nomer Seri dan Letak Lokasinya sama itu tandanya masih Sertifikat Induk. jika ternyata masih Sertifikat Induk Anda harus berhati – hati. Seharusnya Sertifikat Tanah sudah Dipecah sebelum dijual, jadi tiap Kavling sudah ada Sertifikatnya masing – masing mulai Tanah nomer satu sampai Tanah yang terakhir.
   .
5. Lakukan pengecekan atau klarifikasi keabsahan Sertifikat Tanah tersebut ke Kelurahan Setempat atau ke Notaris serta Badan Pertanahan Nasional (BPN) setempat dengan membawa Fotokopi Sertifikatnya.
   .
6. Tanyakan Status Peruntukan Tanahnya, Statusnya berupa “Tanah Perumahan”, “Tanah Pekarangan” atau “Tanah Sawah”, Anda bisa melihat langsung di Sertifikat. jika Tanah tersebut tertulis “Tanah Perumahan” atau “Tanah Pekarangan”, maka Aman untuk langsung melaksanakan Pembelian.
   .
7. Tapi kalo Tanah tersebut ternyata tertulis “Tanah Sawah” itu tandanya Tanah tersebut masih Sertifikat Induk, dan Proses Pemecahan Sertifikatnya harus mendapatkan beberapa Perijinan, diantaranya :
   .
   1. Ijin Peralihan Penggunaan Tanah (IPPT) atau Ijin Pengeringan dari BP2T.
   2. Ijin Persetujuan Pemanfaatan Ruang (IP2R) dari DISPENDA.
   3. Ijin Site Plan atau Denah Lokasi dari KIMPRASWIL / Dinas PU Cipta Karya Tata Ruang Kota.
   4. Semua Perijinan diatas harus disetujui oleh Bupati.
   .
   Proses semua perijinan diatas akan memakan waktu sekitar 6 bulan jika tidak ada Kendala sama sekali. Jika Tanah Sawah tersebut berdasarkan Rencana Tata Ruang Kota (RTRK) ternyata berstatus Lahan Hijau yang Sawahnya masih Produktif maka akan sulit untuk mendapatkan semua Perijinan diatas. 

Perlu diketahui bahwa Proses Pemecahan Sertifikat Tanah diatas 5 Kavling mempunyai Syarat Peraturan sebagai berikut :

1. luas Tanah Kavling minimal 80 meter persegi.
2. Membuat jalan sendiri dengan lebar minimal 6 meter jika Tanah atau Rumah menghadap satu arah semua, dan lebar jalan minimal 8 meter jika Tanah atau Rumah saling berhadap – hadapan.
3. Menyiapkan Sanitasi atau Selokan serta System Drainase yang layak agar tehindar dari Banjir.
4. Menyediakan Fasilitas Umum (FASUM) minimal 40% dari total luas Tanah Induk. Fasilitas Umum itu termasuk Jalan, Sanitasi & Tanah Kosong yang bisa digunakan untuk Taman Bermain, Tempat Olahraga, Tempat Ibadah, Penghijauan dll.

Jika tidak mentaati Peraturan 2016 diatas maka proses Pemecahan Sertifikat tidak akan bisa dilaksanakan. Peraturan ini berlaku di Kota – kota besar seperti di Jakarta dan sekitarnya, Surabaya – Sidoarjo dan sekitarnya serta Kota lainnya.
(Peraturan tiap daerah mungkin bisa berbeda – beda, tapi paling tidak hampir sama).

Untuk lebih Amannya agar tidak terjadi masalah dikemudian hari, Penjual atau Pengelola seharusnya lebih dahulu memecah Sertifikat Tanah Kavling sebelum dijual, jadi tiap Tanah Kavling sudah ada Sertifikatnya sendiri – sendiri. Sehingga jika ada pembeli yang sudah melunasi kredit atau membeli secara Tunai, Pengelola bisa langsung menyerahkan Sertifikatnya masing – masing.

 

Anda perlu berhati – hati jika ada Penjual atau Pengelola Tanah Kavling yang baru melakukan Pemecahan Sertifikat saat semua pembeli melunasi kredit, karena Peraturan Pemecahan Sertifikat Tanah setiap tahun bisa berubah – ubah. Dikhawatirkan suatu saat Tanah yang Anda beli tidak bisa dipecah Sertifikatnya karena tidak sesuai dengan peraturan yang baru atau berdasarkan Rencana Tata Ruang Kota ternyata Tanah tersebut adalah Tanah Sawah yang berstatus LAHAN HIJAU. Kasus seperti inilah yang paling sering terjadi dalam Penjualan Tanah Kavling saat ini dan sering berakhir menjadi Tanah Sengketa.

Beberapa Kasus yang sering terjadi juga adalah Tanah Kavling yang dijual dengan cara kredit status Sertifikatnya masih atas nama orang lain, dan yang sangat berbahaya jika orang tersebut meninggal dunia sebelum proses Pemecahan Sertifikat Tanah, Sementara pihak Keluarga si Penjual atau Pengelola Tanah Kavling tidak ada yang mau mengurus pergantian haknya, maka para Pembeli akan sangat dirugikan dan nasibnya akan terkatung – katung dan semakin tidak jelas.

Beberapa kelebihan jika kita membeli Rumah dengan fasilitas kredit dari BANK yang biasa disebut Kredit Pemilikan Rumah (KPR) :

1. Surat – surat atau legalitas Rumah pasti lengkap termasuk SHM & IMB, karena jika pihak Bank menyetujui Kredit atas pembelian Rumah berarti Surat – surat Rumah tersebut pasti sudah lengkap.
2. Adanya Asuransi Jiwa yang melindungi Pembeli atau Kreditur jika suatu saat terjadi Cacat Fisik Tetap atau Meninggal Dunia, otomatis Rumah tersebut akan LUNAS dengan sendirinya sebelum jangka waktu Angsuran berakhir.
3. Adanya Asuransi Kebakaran yang akan membiayai kembali pembangunan Rumah Pembeli atau Kreditur jika terjadi Kebakaran yang tidak disengaja.
4. Surat – surat Tanah atau Rumah pasti AMAN karena berada pada BANK yang secara hukum telah diakui kredibilitasnya, dan Surat – surat seperti SHM & IMB akan langsung diserahkan kepada Kreditur atau Pembeli jika sudah melunasi kreditnya.